小区停车费乱涨价业咋办？法学专家：三个救济途径

　　观点

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　　价格放开后，车位产权拥有者（通常是开发商或委托物业公司）有定价权；

　　2

　　长期看，小区停车位月租费放开是市场行为，有利于市场资源配置；

　　3

　　涨价过高有滥用市场支配地位、进行价格垄断之嫌；

　　4

　　小区车位的出售和出租，只能针对本小区业主；

　　5

　　业主可根据合同法“显失公平”原则，消法、反垄断法等法律进行救济维权。

　　诊断嘉宾

　　自国家发改委放开对小区停车位收费指导价后，全国各地引发了收费乱象，成都也不例外。今年以来，成都市区出现了多个小区停车月租费用一次性上涨的情况，最高的涨到原来的两三倍。月租费的普遍上涨，随之而来的是小区业主和物业、开发商的矛盾尖锐对立。虽然政府职能部门均迅速介入，但很难解决根本性问题。

　　12月7日晚，成都商报记者邀请了四川大学法学院几名知名的法学专家教授，就相关法律问题进行了详细“会诊”。

　　王竹（法学博士，四川大学法学院教授，博士研究生导师）

　　刘畅（经济学博士，四川大学法学院副教授）

　　袁嘉（法学博士，四川大学法学院讲师）

　　诊断主题

　　1、政府是否应当恢复市场指导价；

　　2、停车位乱涨价涉嫌违反哪些法律；

　　3、业主面临车位乱涨价，有哪些救济途径？

　　刘忠炫

　　成都商报记者 周茂梅

　　A

　　谁的车位？

　　三种情形：归开发商、归人防、归业主

　　问：小区车位权属究竟归谁？

　　王竹：小区车位的权属一般有三种情形，分别属于开发商、人防部门或全体业主共同共有。根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，该条规定的车位，可推定所指的是，产权属于开发商的车位。

　　（1）产权归开发商。依据是地下停车场所附着的土地使用权，非建筑区划内的小区公共设施，包括停车场、会所等由开发商取得产权。

　　（2）产权归人防部门。人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》，认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有，具体由人防办管理。

　　（3）产权归全体业主。地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施，认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中，因而，其产权当然属于全体业主共同共有。

　　问：业主对小区车位有无优先使用权？

　　王竹：《物权法》第74条规定， 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。根据该条法律的规定，小区业主对小区车位有优先使用的权益。也就是说，小区车位应当首先满足于小区业主使用，之后才能对外出租。

　　问：为什么要规定小区业主的优先使用权？

　　王竹：《物权法》在起草过程中，调研了深圳万科的多个楼盘，在此期间，刚好发生了一件有意思的事情，即有一个投资商购买了万科某盘的多个车位，而他本人又不是该小区的业主，购买车位后，他采取临停收取高额停车费的行为，让小区业主遭遇高价停车难题，调研组成员认为，这种行为直接侵犯了小区业主公平享有小区配套服务的权益，因此在《物权法》74条中作出了“首先满足业主需要”的规定。

　　问：业主既然对小区车位享有优先使用权，那么业主是否有权享有“只租不买”的权益？

　　王竹：从现行《物权法》第74条和相关规定来看，仅仅要求预留一定的残疾人停车位，要求开发商保留一定比例产权车位用于出租尚无法律依据，开发商是可以将全部的产权车位进行出售的。

　　B

　　政府该不该管？

　　放开停车服务价格，是依法行政的具体体现

　　问：小区车位是否应当放开政府指导价？

　　袁嘉：从我国《价格法》的相关规定来看，与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格，以及资源稀缺（自然资源）的少数商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。小区的停车服务，不属于政府指导价或政府定价的范畴，放开价格是政府依法行政的具体表现。

　　社会要评判一个机制的价值，还是要考虑社会公共利益和消费者权益的损益程度。 是否需要放开价格管制，还需要考虑成本收益分析和进行实效研究。

　　在实效研究方面，要将价格管制可能带来的低效能与其可能给社会公共利益和消费者福利带来的提升进行比较，如果进行价格管制的成本大于收益，就应该放开价格管制，如果相反，施行价格管制更有利于社会公共利益保护的话，政府就可以考虑恢复价格管制，但这种价格管制应当是一种最低程度的价格干预。

　　价格形成问题，首先是小区车位的供给量和业主的需求量共同决定了小区停车费的价格。由于短期内小区停车位的供给与需求缺乏弹性，需方对价格敏感度不高，短期内的停车需求量不受太大影响。而随着时间推移，供给与需求将更富有弹性，因此从长远看，小区若要提高停车费，在短期内比长期中更容易。这也可以解释为何一放开停车费指导价，物管就马上出现单方面涨价的现象。

　　从本质来看，小区停车场的停车服务，属于市场经济范畴，停车费价格过高终将引起更多的业主做出少买车、卖掉车甚至搬迁的决定，导致需求减少，进而影响小区车位所有者或委托管理者降低价格。可见，在市场经济中，小区停车费的价格调整，会自动使停车位及停车服务的供给和需求达到平衡，这便是“看不见的手”在配置资源。

　　如果采取价格控制的手段，比如设置价格上限，或许在短期内，供需双方对政府指导价不太敏感，但长期的情况完全不同，由于供给与需求富有弹性，其结果导致停车位大量短缺。再加上缺乏激励，最终，物管得到了低费用，业主得到了低质量的车位和服务。因此，经济学家会认为在停车服务市场中，人为控制价格模糊了正常指引社会资源配置的信号，无疑是低效率的。

　　C

　　可能违了哪些法？

　　《合同法》

　　《反垄断法》

　　《消费者权益保护法》

　　问：目前全国各地出现的收费乱象，会涉及到哪些法律？

　　王竹：首先，涉嫌违反《合同法》54条的规定，开发商涨价后与业主之间形成的车位租赁合同显失公平。为什么是显失公平，因为你以前是300元钱一个车位，现在要涨到800块钱一个，对业主来说，是明显不公平的。基于这种“显失公平性”，业主可以依据合同法，要求车位出租人变更租赁合同。

　　袁嘉：开发商自持车位涨价乱象，可能涉嫌违反《反垄断法》中关于禁止滥用市场支配地位行为的规定。首先要看开发商是否有市场支配地位、有没有滥用的行为等。

　　自持车位的开发商，是否具有市场支配地位，要先划分相关市场，这里的相关市场可能是该小区所在位置方圆几百米的停车位，如何确定相关市场需要进行替代分析，比如江安花园的业主能否到一公里之外的文星花园去停车，如果具有可能性，那么两个小区具有替代性，江安花园的开发商所自持的车位，对江安花园业主而言，不具有绝对的垄断地位，如果两个小区完全不具有替代性，业主不能通过其它车位来代替在本小区停车，那么本小区开发商对业主而言是具有垄断的市场支配地位的。越高档的小区，自持车位比例较高的开发商，越容易具有市场支配地位。

　　开发商是否有滥用市场支配地位的行为，则要看定价是否属于不公平的高价。通行的判断标准有几种，一是成本加利润分析法，比如车位出租的成本多少，获取的利润多少，如果利润远远高于成本，则属于不公平的高价。另一种是横向比较法，从空间分析，如果同等条件下，你远远高于别人，也属于不公平的高价。从时间轴度上分析，比如去年300元，今年突然涨到800，一年不到突然涨两倍多，而且没有合理的理由，这也是明显不公平的。

　　刘畅：对于车位涨价乱象，涉嫌违反《消费者权益保护法》。首先，消费者享有知情权，业主在买房租车位的时候，起码有权对小区车位情况，车辆情况，需求情况等信息知情，这有利于业主预估小区停车费的大致价位。但在实际生活中，作为消费者的业主极少有知情的。

　　其次，消费者享有公平交易权。在物业消费中，业主实际上是处于不公平的地位，车位是开发商的，当停车服务合同到期后，开发商直接提价，然后委托物业公司执行，业主往往只能在本小区内停车，没有选择的余地，只能被动接受不公平的价格。

　　D

　　业主怎么办？

　　三个救济途径：

　　变更合同、业委会出面、反垄断诉讼

　　途径一

　　以“显失公平”

　　要求变更合同

　　问：对于疯狂涨价行为，我们该怎么办？

　　王竹：首先业主可以依据《合同法》主张涨价合同“显失公平”，要求变更合同。《民通意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”物业管理公司与开发商一般属于同一母公司，通过物业公司提高车位租赁费用的方式促进开发商的车位销售，已经符合“一方利用优势”，“致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则”。

　　我个人猜测，实务中没有进行相关操作的原因可能是：第一，这一规则之前未在该领域适用过，属于新类型纠纷；第二，尽管部分业主反对，但可能有的业主选择了购买，或者愿意高价承租；第三，业主单独起诉成本较高，解除合同较为容易，但要求降价后强制缔约，强制缔约义务不如公共服务企业明确；第四，可能已经过了《合同法》第55条规定的一年除斥期间（本条所指的是权利人有权撤销合同的期间为一年）。

　　个人觉得需要完善的是，通过司法解释或者修改《物业管理条例》，明确车位出租合同的强制缔约义务，在此基础上通过显失公平的合同来提出变更合同金额。

　　途径二

　　业委会代表全体业主

　　与物管协商价格

　　问：从消费者权益保障角度，如何设置完善的业委会救济途径？

　　刘畅：现实生活中，小区停车服务市场的竞争并不充分，供需双方的市场地位也并不平等，要充分发挥价格机制，首先需要矫正业主与物管之间的不公平关系，这就依赖于小区业委会的成立及运行。

　　在具体操作层面，第一，业委会有利于确保消费者知情权的实现，协助业主获取充分、全面、真实的供需信息。小区物管负有信息告知义务，向业主公开小区停车位的基本情况，包括车位的位置、数量、可停车型的大小以及物管的服务内容和质量等；小区业委会则可以通过统计小区业主车辆的持有情况，帮助业主了解需求信息。

　　第二，业委会有助于保障消费者的公平交易权。为了确保业主的谈判地位，我赞成“有业主委员会的小区先放开价格”的操作步骤，可由业委会代表全体业主与物管进行价格协商，双方按停车需求、经营成本等测算停车收费；或者由业委会协助业主做出客观、理性的消费判断。物管公司提供的停车服务如实行差别化收费，应保证等价交换的车位及服务品质。

　　第三，业委会有权行使消费者的自主选择权。当物管公司出现提供质次价高的停车服务、强迫业主与其签订不合理收费的停车服务合同时，业主们有权通过业委会依照《物权法》解聘、重新选聘物管公司。

　　途径三

　　向法院提起

　　反垄断侵权民事诉讼

　　问：业主可以依据《反垄断法》主张权益，具体应如何主张？需要从哪些方面下手？

　　袁嘉：面对小区车位疯狂涨价，业主可以尝试通过向反垄断执法机构进行投诉举报或者直接向法院提起反垄断侵权民事诉讼的方式主张权益。如果小区车位属于开发商自持，其对停车费进行大幅提价的行为，可能违反《反垄断法》第十七条，构成滥用市场支配地位的垄断高价行为。《反垄断法》并不直接保护经营者和消费者，而是通过维护自由竞争的市场秩序，让市场为经营者提供自由的环境，为消费者提供物美价廉、品类丰富的产品和服务。为了让业主的救济渠道变得更加可行，第一是要加强和集中反垄断行政执法的力量；第二、在反垄断民事诉讼中，积极引入集体诉讼、惩罚性赔偿等机制；第三，反垄断诉讼证据链条复杂、证明难度大，需要培养大量的反垄断专业人才。

　　原标题：法律诊断小区停车费涨价乱象