春泉产业信托（1426 HK）：业绩回顾与展望

　　２０１８年，受到环球经济及地缘政治因素不明朗带来的影响，环球市况持续处于不稳定状态，港股表现波动　；　恒指全年下跌１３．６１％。其中于香港上市的房地产投资信托基金（ＲＥＩＴ）有稳定的物业收益所支持，防守性较强，不失为现阶段资金避险的热门之选。

　　香港ＲＥＩＴ简介

　　ＲＥＩＴ是集体投资计划的一种，透过集中投资于可带来收入的香港及／或海外房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓等，让投资者以一个极低的门槛参与各种类型的房地产的投资，并获得定期收入。根据现时香港证监会的规定，ＲＥＩＴ要将９成利润分派给股东，加上负债比率不可高于４５％，以及每项物业至少持有２年，因而被投资者视为较安全的股票选择。

　　目前香港共有１０只上市的ＲＥＩＴ，其中较为人熟悉的包括领展房产基金（８２３　ＨＫ）、越秀房产信托基金（４０５　ＨＫ）等。较其他市场的ＲＥＩＴ表现不同的是，香港的ＲＥＩＴ的市净率普遍都低于１，即基金的市值低于净资产值，属于被低估的资产，也正是这个原因，近几年香港ＲＥＩＴ逐渐成为资本关注的重要对象。

　　数据来源：中国房地产业协会金融专业委员会与戴德梁行联合发布《亚洲ＲＥＩＴ（　ＲＥＩＴｓ　）研究报告（２０１７）》

　　位于北京的优质物业

　　香港ＲＥＩＴ项下投资包含大陆物业的共五只，分别是春泉产业信托、汇贤产业信托、领展房地产投资信托基金、越秀房地产投资信托基金和开元产业投资信托基金。

　　在这５支ＲＥＩＴＳ中，拥有北京地产物业的有三家。领展在北京海淀区拥有欧美汇购物中心，以及最近收购位于通州的京通罗斯福物业，足以看见领展对北京市场的前景持乐观态度。汇贤产业信托在北京拥有东方广场，包括商场、写字楼、酒店等部份。而春泉产业信托拥有位于北京黄金地段的华贸中心写字楼１座和２座，估值９０亿人民币。春泉产业信托是香港第一支让投资者可以直接投资位于北京　ＣＢＤ　的两幢超甲级写字楼的产业信托。

　　北京华贸中心概览

　　北京华贸中心项目为优质的多用途商业综合体，位于北京ＣＢＤ，包括以下各部份︰

　　三座超甲级写字楼（其中写字楼１座和２座由春泉产业信托持有）；

　　北京ＳＫＰ（按销售额计算为中国最大的百货公司之一）及其他购物区；

　　两间五星级豪华酒店，即北京丽思卡尔顿酒店及北京ＪＷ万豪酒店；　及

　　住宅及服务式公寓大厦以及会所。

　　春泉产业信托的主要投资物业为北京华贸中心项目內的其中两座高端写字楼，即华贸中心１座和２座所有写字楼楼层（建筑面积约为１２万平方米）及地下楼层的约６００个停车位。　华贸中心位于北京东部朝阳区黄金地段，是备受推崇的超甲级办公物业之一，拥有高出租率及多元化和优质的租户基础。

　　自２０１３年春泉产业信托上市以来，在管理人的努力经营下，华贸中心写字楼１座和２座的平均出租率达到９成以上，平均租金也稳中有升。

资料来源：春泉产业信托网站

　　北京物业营运稳健

　　春泉管理人对于其产业信托的主要目标，就是为单位持有人提供稳定、长期可持续增长的分派以及提升房地产资产的价值。春泉管理人透过投资主要位于中国内地具升值潜力的房地产项目，以及寻求优质的投资机会。

　　２０１８年，春泉产业信托旗下的华贸物业营运表现优良，优于北京的大趋势。总收入同比增长４．２％；　物业之平均租用率达９５．８％。全年的平均旧货月租为每平方米人民币３６２元，同比增长１．４％，主要受惠于续租租金增长。

资料来源：春泉产业信托２０１８年年报

　　北京办公室市场展望

　　市场分析显示，尽管租金上涨，但该势头因未來办公室供应增加而有所减缓。然而，国内企业的需求持续积压，尤其是互联网及高新产业公司等的吸收量尤为稳健，对于消化新供应会产生一定的作用。

　　另一方面，由于ＣＢＤ核心区仍在开发中，供电限量，这意味着新竣工大楼仅部分可于今年年底之前开业。此外，根据仲量联行，２０１９年可能推出的新增供应其中５６．５％将用于自用或已提前预租出去。根据仲量联行，去年年底北京甲级写字楼的整体空置率上升至５．０％，对比上海及深圳的甲级写字楼空置率分别为１７％和１５％，北京市场的供求情况仍是相对健康。

　　针对性物业管理措施

　　在维持华贸中心高出租率的同时，春泉管理人亦推行一系列措施改善物业质素。华贸中心委聘经验丰富的物业管理代理作为楼宇管理人，其已获得ＩＳＯ９００１质量管理体系认证及获得由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的一级资质物业管理企业等资历，为租客提供最优质的服务。

　　另外，鉴于租户对北京空气质素的关注，春泉管理人为华贸中心特别安装空气净化系统，融合了静电过滤器及活性炭层。此举显著降低了ＰＭ２．５水平，使华贸物业的室内空气质素达到７５微克╱立方米的一级国家标准。春泉管理人希望透过持续的的优良租户体验，稳定优质客户资源，进一步提升出租率，并保持华贸中心的长远竞争力。

　　２０１８年主营业务表现理想

　　春泉产业信托在２０１８年整体表现良好，全年实现总收益为５．５８亿人民币，同期增长１０％，这主要得益于公司英国物业组合的全年贡献以及华贸物业收入的增加。总物业收入净额为４．１９亿人民币，同比增长１１％，净物业收益率为７５．１％，同期增长　０．７个百分点。

　　春泉产业信托在２０１８年下半年经历了私募股权基金对其提出敌意全面收购。虽然有关收购要约最后没有得到大多数股东的支持，但春泉产业信托在应对有关程序上产生了一次性开支，致使公司本年度可供分派的收入有所下降。有关收购要约历时两个月，而春泉产业信托建议收购位于惠州的华贸天地项目也在时间表延迟的情况下终止，尽职审查等收购相关的支出于年内算帐。若剔除这两项非经常性事件所产生的成本，则公司２０１８年度可供分派的收入总额将同比增加约１２．３％。

　　在财务成本控制方面，春泉继续受益于管理人于二零一七年六月，降低美元借款的利率息差１１０个基点的全年贡献。以２０１８年底美元借款总额约４亿７千万美元估算，每年利息成本节省约５百万美元，部份抵销美元市场利率上升的影响。另一方面，春泉于２０１８年上旬以美元利率掉期合约锁定约三分之一的美元贷款的利率，管理市场利率风险。

　　春泉产业信托的物业本币估值在二零一八年全年均有所提升，截止二零一八年底，华贸估值为９０．９６亿人民币，同比增长０．７％（以人民币计），资本化比率维持稳定，为５．８％。英国物业组合的估值为７６．１４百万英镑，同比增长２．７％（以英镑计）。

　　可见公司整体营运健康，主营业务发展呈良好态势，突发事件产生的营运成本在一定程度上拖累公司整体二零一八年度业绩，但并不影响公司未来的长期业务前景。

　　结论

　　尽管宏观环境不稳，春泉产业信托二零一八年度主营业务表现稳中有进，美元利率风险得以有效控制。在国内经济持续发展的前提下，春泉产业信托旗下的优质物业资产长远具备升值空间。基于二零一八年十二月三十一日的收市价每个基金单位３．４６港元计算，２０１８年度每个基金单位的分派收益率为５．５％。在当前的市场大环境下，这类拥有潜在增值的优质资产，且具备高股息率的公司，将会逐渐成为投资者关注的对象。